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新浪金融地产𞓜大眼大厦经理肖恩新浪财经讯5月11日,尚坤以底价1分4.8的一套商品住宅在广东省佛山市南海区以5800元/平方米的价格中标。据悉,该地块是佛山市丹灶镇今年首次出让的土地。上一次挂牌销售的房子,应该要追溯到去年8月尚坤地产拿下的丹灶地王,底价为7088元/平方米。出生于上海的尚坤地产将在大湾区设立“第二总部”,佛山将成为其首个涉足的城市。从今年年初的丹灶帝王到第一块土地,再到香港股票IPO,Shangkun房地产在不断调整和行业洗牌的过程中,找到了一个跟上大湾区的步伐的机会。

收入靠上海现在攻打上坤地产大湾区。这是2010年上海开发的第一个住宅项目。以“宜居来”为理念,专注于四大标准产品系列:四季系列、玉山半岛系列、云系列、S系列。继上海排名前30之后,它于2016年进入江苏省,然后专注于长三角经济区。截至2020年2月的土地储备显示,尚坤地产通过子公司和合资企业参与开发项目43个,其中合资企业13个。主要集中在长三角、珠三角和中原地区。长江三角洲地区有37个,占上海市的74.4%,超过18%。

尚坤地产目前的业绩仍严重依赖上海,2017/2018/2019年上海销售收入占比分别为100%、100%和60%。截至招股说明书发布,尚坤地产共有7个处于不同开发阶段的商业项目,均位于上海,其中包括3个已完工的写字楼、2个已完工的商场和2个正在开发的商业项目。尚坤地产依托上海和长三角,但现在想突破珠三角。2019年7月,上坤在上海发布了新的“三五发展战略”,确定了未来五年的发展战略和规划。在投资战略方面,上坤集团的国家投资战略可以概括为“3+X”,即渗透长三角、突破珠三角、壮大长江中游、伺机进入新区。

上坤地产于2018年12月在东莞投资一个项目,进入大湾区。去年8月,它在佛山丹灶赢得了一个独立的宅基地王,并正式进入大湾区。值得注意的是,今年2月,通过收购佛山市海陆房地产有限公司49%的股权,收购了佛山和顺德两个项目。上坤计划今年在大湾区新收购3个项目,2023年稳定安排10多个项目。增长明显放缓。科瑞数据显示,2017年、2018年、2019年,尚坤房地产全口径销售额分别为5150亿元、229.5亿元、271.8亿元,在销售排行榜上分别位列189、96、91位。

2019年的数据明显放缓。增长率的下降还包括结转和应收账款。三年来,尚坤房地产转让面积为4.29万平方米14.41万平方米20.02万平方米,增速明显放缓,确认平均结转价格由2017年的27244元/平方米上涨至47117元/平方米2018年为元/平方米,2019年降至37216元/平方米。住宅物业平均售价分别为39331元、48236元和39322元,而商业物业平均结转价格则持续下降,分别为25096元、20843元和19749元。

然而,由于行业重组,行业监管趋于规范,马太效应也越来越明显。尚坤地产规模不足300亿仍不安全,持续扩张已成为公司反击的主要方式。除了大湾区备受瞩目的攻势外,加大征地合作已成为大湾区的一大战略。截至2020年2月底,Shangkun房地产投资组合共有43个项目,其中项目100%个,项目100%个,项目3个,项目70%个,项目15个,项目14个,总股本比率72.52%以下,项目14个,香港股票上市募集资金也用于开发项目。

募集资金约60%用于现有物业开发,约30%用于偿还部分现有有息银行及其他项目开发贷款,约10%用于一般营运资金。事实上,与2019年156万平方米的销售面积相比,尚坤地产362万平方米的土地储备总面积还不够。土壤贮存量类型包括:居住区、商业区、配套区和停车场,分别占59.8%、9.8%、1.9%、28.4%,土地储备停车场比例不低。作为房地产行业的“新秀”,高端线的利润率还不到两位数,虽然2017/2018/2019年房地产开发在营业收入中的比重高达97.3%、99.1%、98.9%,但未来几年房地产开发仍将是主要收入来源,但其经营业绩尚坤地产仍在波动。

归属于母公司的净利润增长率由2018年的209%下降至2019年的42%,这也得益于投资性房地产通过公允价值变动贡献了大量净利润,2017-2019年分别达到25.4亿元、16.0亿元、17.6亿元。毛利率波动较大,2017年至2019年分别为30.9%、51.5%、40.8%,但如此高的毛利率最终净利润率不足10%。过去三年的净利润率仅为2.9%,9.8%9%,不符合平均售价4万的高端线战略。看来别墅也做成了“苦哈”生意。

上坤地产凭借高杠杆率和高周转率,使净资产收益率更大。2017/2018/2019年,净资产收益率分别达到5.5%、54.9%、29.6%,尽管2019年有所下降,但仍处于较高水平,其中2017/2018/2019年净负债率分别达到684.9%、325.6%、118.8%,公司资产负债率达到89%。在高杠杆条件下,2017/2018/2019年的有息负债分别为5197亿元人民币、7459亿元人民币、6766亿元人民币,截至2020年2月,有息负债62.74亿元,短期负债占49%,而公司账面资本仅为人民币三十四点三亿元,其中限制性现金达到二百三十六亿元。

在融资方式上,公司资产管理、信托融资等融资方式占有息负债总额的66.8%,这些融资方式与基准利率和低利率无关,2020年1月,他们的资金来源是信托公司不到两年的债务22亿元,年利率高达13%。上坤的贷款加权平均利率近三年来已达到7.4%、9.3%、9.4%,融资成本也在逐步增加。然而,尚坤选择了三年内几乎所有的利息资本化,资本化率分别达到98.4%、89%、97.6%。海量信息,准确解读,给新浪财经app负责编辑:公司观察。

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